domingo, 20 de abril de 2008

Registro Público. Código Civil Yucatán. Extinción inscripciones

CAPÍTULO V
DE LA EXTINCIÓN DE LAS INSCRIPCIONES O ANOTACIONES


Artículo 2190.- Las inscripciones o anotaciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación por el registro de la transmisión a otra persona del dominio o derecho real inscrito.

Artículo 2191.- Las inscripciones o anotaciones únicamente pueden cancelarse por consentimiento de los otorgantes del acto o convenio que conste en el título o documento inscrito o anotado o por decisión judicial. En el caso de las inscripciones preventivas a que se refiere el artículo 2184 de éste código, se cancelarán de oficio en el caso de que el acto o convenio se celebre dentro del período de la vigencia del aviso preventivo y además se de oportunamente el aviso definitivo.
La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Artículo 2192.- Podrá pedirse a la autoridad judicial y ésta deberá ordenar la cancelación total, cuando:

I.- Se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Se extinga por completo el derecho inscrito;

III.- Se declare la nulidad del título, en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.- Se declare la nulidad de la inscripción;

V.- Sea vendido el inmueble que soporte el gravamen, en el caso previsto en el artículo 1465 de este código, o

VI.- Tratándose de cédula hipotecaria o de embargo, hayan transcurrido dos años desde la fecha del asiento, sin que el interesado haya promovido en el juicio correspondiente.

Artículo 2193.- Podrá pedirse a la autoridad judicial y ésta deberá decretar la cancelación parcial, cuando:

I.- Se reduzca el inmueble objeto de la inscripción, o

II.- Se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Artículo 2194.- Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas sean los titulares legítimos, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad en escritura pública si la ley prevé esa formalidad para la celebración del acto o convenio que motivó el registro, y para el caso de que la ley no prevenga formalidad alguna, únicamente será necesario que la manifestación de la voluntad se haga constar de un modo auténtico.

Artículo 2195.- Si para cancelar el registro se pusiere alguna condición, se requiere, además, el cumplimiento de ésta.

Registro Público. Código Civil Yucatán. Modo de hacer el registro

CAPÍTULO IV
DEL MODO DE HACER EL REGISTRO


Artículo 2186.- La inscripción o anotación de los títulos o documentos en el Registro Público de la Propiedad puede ser pedida por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, por el notario o escribano públicos o por la autoridad que haya autorizado la escritura de que se trate.

Artículo 2187.- Son requisitos para efectuar la inscripción o anotación, presentar:
I.- El testimonio de escritura pública u otros documentos auténticos;
II.- La sentencias y providencia judiciales certificadas legalmente, o
III.- El embargo y secuestro trabados por autoridad administrativa competente, así como las garantías prendarias otorgadas a favor de las mismas.
Artículo 2187 Bis.- Para proceder a la inscripción o anotación a que se refiere el artículo anterior, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, los documentos que se presenten; la que denegarán cuando:

I.- No sean de los que deben inscribirse o anotarse;

II.- No revistan las formas extrínsecas que establezca la ley;

III.- Los funcionarios ante quienes se haya otorgado el acto o convenio, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea notoria la incapacidad de éstos;

IV.- El contenido sea contrario a las leyes prohibitivas o de interés público;

V.- Haya incompatibilidad entre el texto del título o documentos y los asientos del registro;

VI.- No se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real, o cuando no se fije la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado;

VII.- Tratándose de la primera inscripción en el Registro Público, no mencionen los antecedentes que acrediten la adquisición, la existencia y el origen del predio;

VIII.- No se acredite haber cubierto las obligaciones fiscales que genere la celebración el acto o convenio, o

IX.- Falte algún otro requisito, que para su inscripción deba llenar el documento, de acuerdo con este código u otras leyes aplicables.


Artículo 2188.- Cuando un título o documento presentado para su inscripción o anotación, contuviere más de uno de los actos o convenios relacionados en el artículo 2172 de este código, el Registro Público de la Propiedad procederá a la inscripción o anotación de todos los actos y convenios contenidos en dicho título o documentos, considerando como fecha y hora de ingreso la de presentación del título o documento.

En caso de que el acto o convenio que se presenten por el interesado, no corresponda a alguno de los señalados en el artículo 2172 de este código, el Registrador los devolverá sin registrar, asentando expresamente esta causa.

Artículo 2189.- Toda inscripción o anotación deberá expresarlo siguiente:

I.- La situación, linderos o colindancias de los inmuebles objeto de la operación, a los cuales afecte el derecho de que se trate, su medida superficial, o bien el lugar donde se encuentren registrados algunos o todos éstos datos, así como también se señalará el lugar del registro del título antecedente;

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituye, transmita, modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipoteca, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha en que empezarán a correr;

V.- Los nombres, edades domicilios y profesiones u oficios de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven y las sociedades, por su razón o denominación;

VI.- La naturaleza del acto o contrato, y

VII.- La fecha del título, así como el nombre y demás datos que permitan identificar al funcionario que lo haya autorizado.

Hecha la inscripción o anotación, será devuelto el título o documento a quien lo presentó, con una constancia que contendrá la fecha y datos del lugar de su inscripción o anotación.

Registro Público. Código Civil Yucatán. Inscripciones y anotaciones

CAPÍTULO III
DE LAS INCRIPCIONES O ANOTACIONES



Artículo 2173.- La inscripción de los actos o convenios en el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal forma que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.

Artículo 2174.- Los actos y convenios que conforme a la ley deban ser inscritos o anotados no producirán efectos contra tercero si no estuvieren inscritos o anotados en el sistema de inscripción respectivo del Registro Público de la Propiedad.

Artículo 2175.- No podrán ser inscritos o anotados a favor de dos o más personas distintas, los bienes o los derechos reales impuestos sobre los mismos, a menos que aquéllas sean copartícipes.

Artículo 2176.- Las inscripciones y anotaciones no convalidan los actos o convenios que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los derechos adquiridos por tercero de buena fe una vez inscritos o anotados no se invalidarán, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de nulidad resulte de la inscripción o anotación.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará en aquellos derechos adquiridos en convenios gratuitos o en actos o convenios que se ejecuten u otorguen violando la ley o de interés público.

Artículo 2177.- El derecho inscrito o anotado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada en el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.
No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio del inmueble o de derechos reales inscritos o anotados a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción o anotación en que conste dicho dominio o derecho.

Artículo 2178.- No serán inscritos los embargos o secuestros que provengan de una acción personal, ordenados por autoridad competente contra bienes o derechos reales determinados, cuando esté anotado el aviso definitivo a que se refiere el artículo 2182 o estuviesen inscritos a nombre de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo. En todo caso, el Registro Público de la Propiedad deberá notificar a la autoridad correspondiente tal circunstancia, fundando y motivando la negativa para la toma de razón.

Artículo 2179.- Serán inscritos los secuestros provenientes de una acción real ordenados por autoridad judicial competente contra bienes o derechos reales determinados, aun cuando exista anotado cualquiera de los avisos a que se refieren los artículo 2180 fracción II y 2182 de este Código o que estuviesen inscritos a nombre de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el secuestro, siempre y cuando esté vigente el derecho real que dio lugar al secuestro. En este caso el Registro Público de la Propiedad, deberá notificar a la autoridad correspondiente la circunstancias bajo las cuales realizó la inscripción.

Artículo 2180.- Cuando se pretenda formalizar un acto o celebrar un convenio en el que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión originaria o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, o que sin serlo, sea inscribible, los fedatarios públicos y las autoridades judiciales, cuando por disposición legal tengan funciones de fedatarios, ante quienes se vaya a otorgar, procederán en la siguiente forma:

I.- Solicitarán al Registro Público de la Propiedad un certificado en el que se haga constar:

a) La existencia o la inexistencia de gravámenes;

b) La existencia o la inexistencia de restricciones al derecho de propiedad, y

c) Cualquier anotación que pudiera afectar la propiedad, la posesión o el derecho real impuesto sobre le inmueble de que se trate.

La fecha del certificado deberá estar comprendida dentro de los diez días hábiles anteriores a la fecha de la escritura, excepto cuando se trate de hipoteca, en cuyo caso la fecha deberá estar comprendida dentro de los dos días hábiles.

II.- Darán un aviso preventivo al Registro Público de la Propiedad, el cual, además de ser firmado por el fedatario público o por la autoridad judicial en funciones de fedatario público, deberá contener los nombres de los interesados, el acto o convenio de que se trate, así como los datos del inmueble y el antecedente registral.

Dicho aviso tendrá una vigencia de diez días hábiles a partir de la fecha y ahora de su presentación y será anotado en el folio de la inscripción a la que se refiere el aviso.

Artículo 2181.- Lo dispuesto en el artículo inmediato anterior, también se aplicará a las entidades y a los organismos a que se refiere el artículo 1405 de este código.

Artículo 2182.- Una vez formalizado el acto o el convenio en el que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, el fedatario público, la autoridad judicial o la entidad u organismo correspondientes, dará al Registro Público de la Propiedad, un aviso definitivo sobre el acto o convenio de que se trate, dentro de los dos días hábiles.

El aviso definitivo contendrá además de los datos que se mencionan en el artículo 2180 de este código, el número de escritura y la fecha de la formalización de la operación. Asimismo, será anotado en el folio de la inscripción a la que corresponda éste.

Artículo 2183.- El documento en el que conste el acto o el convenio en el que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, podrá presentarse en cualquier tiempo y surtirá sus efectos, desde:

I.- La fecha de presentación del aviso preventivo, si el acto o contrato se celebró dentro del período de vigencia establecido en el párrafo segundo de la fracción II del artículo 2180 de este código, y el aviso definitivo fue dado dentro del plazo previsto para ello en el artículo anterior;

II.- La fecha de presentación del aviso definitivo, si éste se dio dentro del plazo previsto para ello y no se hubiere dado el aviso preventivo;
III.- La fecha de presentación del aviso definitivo, si tanto éste como el aviso preventivo se hubieran dado dentro de los plazos establecidos en los artículos 2182 y 2180, respectivamente, o

IV.- La fecha de la presentación del documento que los contenga al Registro Público de la Propiedad, si no se dio ninguno de los avisos previstos en este capítulo.

Artículo 2184.- Si se decretare embargo o secuestro que provenga de acción personal, respecto de un inmueble o derecho sobre el mismo, cuya inscripción contuviere la anotación del aviso preventivo, se tomará razón del embargo o secuestro en la fecha y hora de su presentación, pero la inscripción del embargo o secuestro únicamente quedará firme si no se celebra el acto o convenio dentro del período de vigencia del aviso preventivo, o si, a pesar de haberse celebrado dentro de la vigencia de éste, no se diere el aviso definitivo que menciona el artículo 2182 de este código, en el plazo previsto para ello.

Para el caso de que existiere aviso definitivo, no se tomará razón del embargo o secuestro decretado.

En cualquiera de éstos casos el Registro Público deberá notificar a la autoridad correspondiente, fundando y motivando su actuación.

Una vez que haya quedado firme la inscripción preventiva a que se refiere este artículo, surtirá sus efectos desde la fecha y hora en que se tomó razón.

Artículo 2185.- Si el acto o el convenio inscrito o anotado se anula o rescinde en virtud de sentencia ejecutoriada, se realizará la anotación correspondiente y se notificará a la autoridad que hubiere dictado la sentencia de la toma de razón del mandamiento judicial.

Registro Público. Código Civil Yucatán. Actos objeto de inscripción

CAPÍTULO II
DE LOS ACTOS Y CONVENIOS OBJETO DE INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN


Artículo 2172.- Son objeto de inscripción o anotación, los siguientes actos y convenios:

I.- Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;

II.- La constitución, modificación y extinción del patrimonio de familia;

III.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando el plazo exceda de tres años;

IV.- Las capitulaciones o convenios que celebren los cónyuges en relación con sus bienes matrimoniales; sus modificaciones y su terminación;

V.- El nombramiento de representante a un ausente y las sentencias que declaren la ausencia y la presunción de muerte, cuando afecten bienes inmuebles;

VI.- La constitución de las asociaciones y sociedades civiles, las reformas a sus estatutos y los nombramientos de sus representantes y las revocaciones a dichos nombramientos;

VII.- Las bases de las fundaciones de beneficencia privada, así como su modificación o disolución;

VIII.- Las resoluciones judiciales, administrativas o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I de este artículo;

IX.- En los casos de testamentarías, el reconocimiento de herederos y el nombramiento de albacea;

X.- En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento del albacea definitivo.

En los casos previstos en las dos fracciones inmediatas anteriores, se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XI.- Las resoluciones judiciales que declaren un concurso o admitan una cesión de bienes;
XII.- Las sentencias o autos que ordenen la sujeción de un inmueble a juicio hipotecario, un embargo, un secuestro, prohibición de la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, una intervención o una fianza carcelera. Tratándose de esta última, deberá observarse lo dispuesto en los artículos 2000, 2001 y 2002 de este código;

XIII.- Las promesas de contratar a que se refiere el artículo 1395 de este código, o

XIV.- Los demás títulos que la ley ordene expresamente sean registrados o anotados.

Registro Público. Código Civil Yucatán. Disposiciones Generales

TITULO OCTAVO
DEL REGISTRO PUBLICO

CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES


Artículo 2168.- El Registro Público de la Propiedad, es la institución jurídica cuya finalidad consiste en dar seguridad jurídica, mediante la publicidad de los actos jurídicos y convenios, que realizan las personas físicas y morales.


Es objeto de este servicio:
I.- La inscripción o anotación de la constitución, transmisión, modificación, gravamen y extinción del derecho de la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles;

II.- La inscripción o anotación de la constitución, modificación y extinción de las personas morales;

III.- La inscripción o anotación de los demás actos, negocios, resoluciones y diligencias judiciales a que este mismo título se refiere;

IV.- La inscripción o anotación de las consecuencias inherentes a dichas inscripciones, y

V.- La expedición de las respectivas constancias de los actos y convenios jurídicos y los documentos relacionados con los mismos, que se encuentren archivados.

Artículo 2168 BIS.- El reglamento del Registro Público de la Propiedad, que expida el ejecutivo del Estado, organizará el funcionamiento de la oficina que preste dicho servicio, así como los sistemas y el método registrales, para lo cual podrá utilizar los distintos recurso tecnológicos.

El Ejecutivo del Estado, determinará la ubicación y el número de oficinas registrales, que se establezcan en el Estado.

El reglamento del Registro Público organizará la institución y determinará el número de autoridades, su jerarquía, atribuciones y deberes. Igualmente fijará y nominará las secciones en las que se componga el Registro, precisará los títulos que deban inscribirse en cada una de ellas, el número de libros y sus correspondientes requisitos, y determinará el sistema y método mediante los cuales funcionará.

Artículo 2169.- Los actos ejecutados o los convenios otorgados en otra entidad federativa o en el extranjero, serán inscritos o anotados si tienen el carácter de inscribibles o anotables conforme a las disposiciones de este código.

Si los documentos a que se refiere el párrafo anterior estuvieren redactados en idioma extranjero, deberán ser previamente traducidos por perito reconocido o autorizado por la autoridad competente y protocolizados ante notario público.

Artículo 2170.- Las sentencias dictadas en el extranjero sólo serán registradas o anotadas, si lo ordena la autoridad judicial mexicana competente.

Artículo 2171.- El servicio a que se refiere este título, será público. Cualquier persona podrá enterarse de las inscripciones o anotaciones existentes en los sistemas de inscripción del Registro Público de la Propiedad, de los documentos relacionados con dichas inscripciones o anotaciones, con derecho a obtener constancias certificadas de ellos, así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie definida, sobre bienes o personas determinadas.

miércoles, 16 de abril de 2008

Declaración de Antigua. 21.02.2003.

Por resultar relevante su conocimiento a los estudiosos del Derecho Registral, a continuación transcribimos la Declaración de Antigua, por los participantes en el Encuentro Iberoamericano de Sistemas Regístrales convocado por la Agencia Española de Cooperación Internacional, la Fundación Internacional y para Iberoamérica de Administración y Políticas Públicas y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, celebrado en la ciudad de La Antigua, Guatemala, entre los días 17 y 21 de Febrero del año 2003, que pretende ofrecer un modelo que sirva de referente a las autoridades de distintos países al momento de instrumentar sus respectivas políticas legislativas sobre el Derecho Registral.

DECLARACIÓN DE LA ANTIGUA
Los abajo firmantes, participantes en el Encuentro Iberoamericano de Sistemas Regístrales convocado por la Agencia Española de Cooperación Internacional, la Fundación Internacional y para Iberoamérica de Administración y Políticas Públicas y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, celebrado en la ciudad de La Antigua, Guatemala, entre los días 17 y 21 de Febrero del año 2003, en su condición de expertos en sistemas regístrales, consideran conveniente formular la declaración que a continuación se expresa.
Dicha declaración pretende poner de manifiesto la función económica que están llamados a cumplir los sistemas regístrales - favorecer el crecimiento económico, el bienestar público y la paz social, mediante la protección jurídica de los derechos de propiedad y, especialmente, de las transacciones con los mismos -, así como los principios organizativos y gestores a los que idealmente deben acomodarse para cumplir dicha función con el más alto grado posible tanto de eficiencia como de eficacia. Se persigue con ello ofrecer un modelo que sirva de referente a las autoridades de los diferentes países a la hora de instrumentar sus respectivas políticas legislativas sobre una materia de tanta trascendencia para el bienestar público.

I

Una clara definición y protección jurídica de los derechos de propiedad y, especialmente, de las transacciones con los mismos promueven inversiones eficientes, disminuyen el riesgo de expropiaciones, incrementan las expectativas de recuperación de las inversiones de capital, disminuyen el riesgo para los acreedores hipotecarios, y, en consecuencia, los tipos de interés de los créditos hipotecarios; disminuyen igualmente, los costes de tramitación y ejecución hipotecarias, en su caso, lo que, a su vez, aumenta la liquidez de las inversiones inmobiliarias. Todo ello redunda en una reducción general de costes transaccionales, lo que fci1ita la realización de transacciones eficientes, y, por ello, el crecimiento económico, que requiere una larga y compleja cadena de contratos. Para que todo ello sea posible, es necesario que el sistema institucional instrumente mecanismos eficientes que garanticen la efectividad de los derechos de propiedad, ya que estos, lejos de constituir un conjunto abstracto de principios y de reglas, se hallan enraizados en instituciones que pueden o no ser capaces de hacer efectivas dichas reglas. En consecuencia, ningún sistema institucional puede instrumentar derechos de propiedad eficientes si no organiza adecuadamente un sistema de tribunales, si carece de juristas cualificados, o si carece de un sistema registral adecuadamente diseñado y gestionado, y, en general si carece de mecanismos razonablemente eficientes para la efectividad de los derechos. Los registros son la parte del sistema institucional que tiene como función facilitar las transacciones mediante la publicidad de los documentos y/o de los derechos, según el sistema de que se trate Reducen asimetrías informativas, las cuales se hallan en la raíz de los conflictos entre las partes contratantes, protegen los derechos de propiedad y clarifican a los contratantes potenciales quiénes son titulares de cada derecho, de modo que la contratación resulte a todos más fácil y segura, en mayor o menor medida según el diseño y eficacia de cada sistema registral.

II

Usualmente se admiten tres tipos de sistemas regístrales, cuales son los de mera publicidad (también denominados de recording o de private conveyancing), los de mera inoponibilidad (también denominados de documentos o deeds) y los de fe pública (también denominados de derechos o titles). Tanto desde el punto de vista que proporciona la deducción teórica como del de la evidencia empírica, el registro de derechos es el que cumple en más alto grado y de un modo más eficiente su función. Por ello, no solo es la fórmula dominante en el mundo, sino que, además, se encuentra en clara expansión. Se observa, además, que, si está bien gestionado, es autosuficiente, en el sentido de que para cubrir el nivel de seguridad jurídica requerido por el mercado, no es necesario acudir a mecanismos complementarios de seguridad económica -con sus correspondientes costes- lo que reviste una importancia capital.

III

Los sistemas regístrales de derechos o de fe pública se caracterizan porque producen, junto con otros, un efecto fundamental denominado, precisamente, fe pública registral. Tal efecto consiste en que, quien adquiere mediante contraprestación, confiando en lo que el registro publica, es mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el derecho del transferente. Si la causa de anulación o resolución de su derecho no constaba en el registro y era ignorada por el adquirente. El Registro desempeña así respecto del adquirente una doble función: de publicidad y de garantía de lo publicado. Para que este fundamental efecto se pueda producir, es necesario que la ley prescriba que, al menos frente a tercero de buena fe, el contenido del asiento registral se imponga sobre el del título que la motivé, en caso de discordancia entre ambas. Mediante esta técnica se posibilita una fundamental transformación jurídica: la inscripción queda independizada, al menos frente a tercero, del título causal. En consecuencia, frente a tercero, es la inscripción y no el titulo la que delimita el contenido del derecho. Las inscripciones regístrales pueden así informar a los potenciales contratantes e interesados sobre quién es el titular de cada derecho, su capacidad para disponer y las cargas que pesan sobre el inmueble, logrando así, idealmente, eliminar las asimetrías informativas de carácter jurídico. Como consecuencia, la contratación subsiguiente es mucho menos costosa y totalmente segura para los futuros adquirentes, pues tanto los derechos como sus titulares quedan perfectamente identificados y definidos. Todo ello se logra, además, sin que exista ningún riesgo para los titulares de derechos siempre que el efecto fe pública se haga depender de un estricto control legal a cargo del registrador y que dicho control sea eficaz, lo que exige que el registrador sea un cualificado experto jurídico, que sea independiente e inamovible y que el sistema responda efectivamente en caso de error.

IV

La cualificación, independencia, inamovilidad y responsabilidad del Registrador son esenciales en cualquier sistema registral, pero en mayor medida en un sistema registral de derechos, porque, a diferencia de los demás, crea y extingue derechos con eficacia, al menos, frente a terceros. Y este efecto se produce tanto cuando el registro funciona correcta como incorrectamente; la diferencia radica en que, en este último caso, la protección del adquirente se consigue a costa de privar al verdadero due1o sin su consentimiento. Naturalmente, el efecto fe pública solo puede mantenerse a condición de que la protección del adquirente no se consiga nunca o casi nunca a costa de producir tales privaciones, pues, en caso contrario, los propietarios, en vez de sentirse protegidos por el Registro se sentirían amenazados por el mismo, y el sistema colapsaría. Este es exactamente el riesgo que se correría si los encargados de redactar los documentos susceptibles de inscripción tuviesen la facultad legal de atribuir la prioridad registral o de definir (total o parcialmente, en aspectos subjetivos u objetivos) la eficacia de los derechos reales frente a terceros, se incentivarían posibles conductas oportunistas, pues las pérdidas derivadas no las soportarían quienes les eligen sino los terceros. Precisamente por ello, en todos los países, incluidos aquellos en los que prevalecen sistemas de seguridad económica, la determinación de la prioridad de los títulos y del alcance de los derechos son tareas encomendadas al registro ex ante y a los jueces ex post respectivamente y, precisamente por ello, la pauta universal en presencia de sistemas regístrales de fe pública es la absoluta separación orgánica y funcional entre los encargados de redactar o formalizar los documentos susceptibles de inscripción y los encargados del registro.

V

El nivel de seguridad jurídica del registro de derechos aumentará en la medida en que se apoye en una base gráfica fiable que, al favorecer la correcta descripción de las fincas, refuerce La utilidad de la información que el registro publica. No obstante conviene formular al respecto las siguientes precisiones:
- La fe pública registral se basa en las presunciones de legalidad y de legitimación que, como consecuencia de la calificación realizada por el registrador, la ley atribuye a los asientos del registro. Dado que no son susceptibles de presunción, para reforzar la certeza de los hechos sobre los que recaen los derechos objeto de la fe pública registral, la descripción de las fincas se asentará en unas bases físicas y gráficas fiables.
- Las bases físicas y gráficas que sirvan de soporte a las titularidades que el registro define, atribuye y publica, deben estar a disposición del registrador. Caso de mediar alguna discrepancia entre la realidad física y la registral el registrador promoverá la concordancia entre ambas. Sin perjuicio de ello, el registro podrá tener sus propias bases físicas y gráficas para favorecer el buen funcionamiento del sistema.

VI

Para que la fe pública registral pueda rendir toda su utilidad a la seguridad jurídica de las transacciones es necesario que desaparezcan las excepciones a la misma. La experiencia de los diversos países demuestra que la existencia de estas excepciones quiebra la confianza que el sistema genera. Cada vez que se introducen excepciones a este principio, se desvirtúa la garantía que otorga, crece la incertidumbre y disminuye la reputación del sistema de garantía y la confianza que un país inspira a los inversores. Ello resulta mucho más grave si tenemos en cuenta la tendencia a la internacionalización que la contratación inmobiliaria está experimentando, lo que exige códigos comunes conocidos por todos y ausencia de excepciones como regla general. En este sentido, hay que resaltar la conveniencia de que las legislaciones reduzcan al máximo - e idealmente eliminen- las llamadas “cargas ocultas”, es decir, aquéllas que, sin constar en el registro a través de un asiento, perjudican al tercero que, de buena fe, adquiere confiando en lo que aquél publica. No hay razón alguna de eficiencia que aconseje tales excepciones. La magnitud de los perjuicios que se derivarían de la aplicación de estas excepciones determina que el interés general deba de prevalecer en todo caso sobre cualesquiera intereses especiales.

VII

El correcto funcionamiento de un sistema registral de fe pública exige la aplicación rigurosa de los siguientes principios:

1. El de responsabilidad:
Dado que la seguridad jurídica se basa en la confianza que el registro de derechos genera, se hace imprescindible proteger dicha confianza, lo que exige proteger siempre al adquirente que, de buena fe y mediante contraprestación, adquiere confiando en lo que el registro publica y garantiza, frente a cualquier causa de resolución o anulación del derecho que no conste en el Registro, incluso aun cuando resulte perjudicado el “verus dominus” Cuando dicho perjuicio no le resulte imputable al mismo, sino únicamente a un fallo de funcionamiento del sistema, éste debe indemnizarle. La necesidad del cumplimiento real de esta obligación de indemnizar los daños causados obliga a arbitrar un sistema que, en el caso de mediar el perjuicio y, en su caso, la conducta culposa u omisiva del registrador, garantice dicho pago. Cualquier sistema es válido siempre que, como queda dicho, la indemnización se haga efectiva.

2. Principio de calificación:
La trascendencia que el mercado y la propia sociedad civil exige que se confiera a las inscripciones a través de la fe pública registral así como la aplicación del principio de responsabilidad, impone que, antes de extender cualquier asiento, el registrador califique tan escrupulosa como minuciosamente que el título y el derecho que, según los casos, en él se ha constituido o documentado cumplan todos los requisitos exigidos por las leyes para su validez así como para su inscripción.
Las notas que deben de definir esta calificación, son las que siguen:
Extensión: Dado que la autorización de un asiento implica necesariamente la atribución, modificación o, en su caso, extinción de un derecho, el registrador debe cerciorarse de que tanto el documento como el derecho que en él se recoge, reúnen los requisitos necesarios para que la inscripción pueda autorizarse. Ningún aspecto debe de quedar excluido de su calificación, ni la legalidad de las formas extrínsecas, ni los que se refieren a la capacidad de las partes, ni los que afecten o puedan hacerlo a la validez del acto o negocio, ni la trascendencia real del derecho en cuestión, ni los obstáculos que resulten del registro, ni los que afecten a la descripción e identidad de la finca, ni la expresión de todas las circunstancias que las leyes exigen que han de hacerse constar en la inscripción. Ello obliga a exigir a los registradores una elevada cualificación jurídica y un esfuerzo permanente de capacitación.
La independencia: La necesidad de generar una confianza absoluta en las decisiones de los registradores obliga a que el ordenamiento jurídico les dote de las mismas garantías de independencia e inamovilidad de jueces y magistrados. Asimismo y por las mismas razones su elección debe fundarse un sistema de concurso público, basado en los principios de igualdad, mérito y capacidad.
La imparcialidad: La asignación de derechos que los asientos del registro implican y su eficacia erga omnes determinan la existencia de una pluralidad de interesados en la extensión de cada uno, todos los cuales podrían resultar perjudicados en el caso de que las partes violaran normas imperativas, las cuales, por definición, son las que establecen los límites que el sistema institucional marca a la autonomía privada. Por ello, no debe de confundirse el procedimiento registral con el que es utilizado para la documentación de los actos y contratos. Mientras que, en éste, el interés de las partes que los otorgan es el prevalente, en el primero lo son los de todos los que resultan afectados por sus pronunciamientos. El correcto funcionamiento del sistema registral obliga a impedir que quienes están interesados en eludir o influir en la decisión registral puedan hacerlo, lo que excluye la elección del registrador, ya que, de admitirse, deberían participar en la misma no solo las partes que han otorgado el documento sino también los terceros que resultarían afectados por la decisión que se adoptara. La suspensión o denegación de la inscripción por el registrador ha de ser en todo caso motivada y recurrible. En última instancia, el recurso debe ser resuelto por la autoridad judicial toda vez que la inscripción define y asigna derechos reales y, por tanto, si fuese la Administración la que decidiera, se estaría vulnerando el principio de tutela judicial efectiva que conforma la estructura de los Estados de Derecho. Este mismo principio obliga a que, cuando medie recurso, el registrador deba notificar a todos los interesados que puedan resultar afectados en sus derechos o garantías al objeto de que puedan comparecer en el procedimiento y formular las alegaciones que estimen oportunas. En los sistemas en los que la inscripción no sea constitutiva, el registrador asumirá personalmente la representación de los intereses de los terceros desconocidos cuyos derechos pudieran resultar lesionados en virtud de la sentencia o resolución judicial que se dictara. En el caso de que cupiera apelar a una segunda instancia, ya íbera por la naturaleza administrativa de la primera, ya porque estuviera admitida contra la sentencia que hubiera recaído, la legitimación corresponderá a las partes que hayan intervenido en el otorgamiento, al funcionario que lo haya autorizado o expedido, a los interesados que se hubiesen personado en la primera instancia y al propio registrador.

3. Principio de autonomía financiera.
La trascendencia atribuida a los asientos del registro de la propiedad así como la responsabilidad que deriva de su autorización, junto con la necesidad de que el registro cumpla su función con la mayor eficiencia y eficacia posibles aconsejan dotar al sistema registra! de autonomía en la gestión de los recursos necesarios. Los recursos financieros deben ser generados por el propio sistema. El nivel de los precios regístrales debe fijarse en función de las necesidades del servicio - no de las necesidades presupuestarias del Estado- y en la cuantía suficiente para que el sistema incurra en los menores costes implícitos posibles. La estructura de los precios debe ser racional, evitando subvenciones cruzadas y su utilización como instrumento de política distributiva, la cual, siendo deseable, debe quedar reservada a las leyes fiscales. El objeto de este principio consiste en garantizar la eficiencia del funcionamiento del sistema y reforzar la transparencia que debe de regir en un Estado de Derecho. Lo deseable sena que los registros gestionaran autónomamente la totalidad de los recursos que ingresan como es lógico, ello implicaría una adecuación de los precios que los interesados deben satisfacer a los costes del servicio, uno de cuyos componentes básicos es la responsabilidad que tanto la extensión de los asientos como la expedición de la publicidad genera. Este sistema reforzaría además las garantías de los ciudadanos. Su aplicación les permitiría satisfacer únicamente las cantidades que resulten necesarias para la tutela de sus derechos. En este sentido, resulta especialmente desaconsejable la utilización de los ingresos derivados de la protección que el registro presta para financiar otras áreas que carecen de relación con él.

4. Principio de prioridad.
En virtud de este principio, el rango de los derechos reales que sean compatibles y recaigan sobre un mismo bien inmueble se determina con arreglo a su orden de acceso al registro. Por otro lado, en el supuesto de que fueren incompatibles, el que primero ha accedido al registro excluye a los que han ingresado con posterioridad. La prioridad viene determinada por el orden de ingreso de los títulos y el carácter excluyente de los derechos reales. La reserva de derechos no es compatible con los sistemas registrales de fe pública. En caso de admitirse en los de mera inoponibilidad, deben ser regulados de modo que salvaguarden los derechos de los terceros y a seguridad del tráfico jurídico, evitando la clandestinidad de los actos y el cierre del registro.

5. Principio de rogación.
La iniciación del procedimiento registral ha de ser siempre y en todo caso rogada. La imparcialidad con la que, según hemos visto anteriormente, debe de comportarse impone la aplicación de este principio. Dado que, el orden de preferencia se aplica en función de la prioridad, la inexistencia de este principio dejaría su determinación al arbitrio del registrador.

6. Principio de especialidad.
A cada finca debe de abrirse un folio real en el que se hagan constar todos los actos y contratos y derechos recayentes sobre la misma con separación e independencia de los abiertos a otras fincas. Se evita así que puedan producirse múltiples cadenas de propietarios contradictorias entre sí Igualmente debe delimitarse perfectamente la extensión del derecho que se inscribe al objeto, por una parte, de que cualquier interesado pueda conocer la situación real de la finca y, por otra, de que su titular pueda optimizar los recursos que puedan derivarse de su derecho.

7. Principio de tracto sucesivo.
Este principio exige que las inscripciones que se vayan extendiendo en el folio de cada finca estén concatenadas de tal manera que no se produzcan saltos de titularidad y queden perfectamente acreditados los eslabones de las sucesivas adquisiciones de cada propietario que han de traer causa en uno anterior sin solución de continuidad. Se consigue así reforzar la seguridad del titular inscrito ya que solo con su intervención o citación en sede judicial será posible la inscripción de la transmisión posterior o la constitución de una garantía sobre su finca. El tracto sucesivo contribuye así a la disminución de los costes de conservación o vigilancia de los derechos.

8. Principio de publicidad.
El principio de publicidad se refiere a la presunción iure et de iure de que lo que obra en los asientos del registro surte efecto erga omnes, generándose en consecuencia la premisa de que lo inscrito en el registro vincula a todo el mundo. El registro es público para todos los que tienen interés legítimo en conocer la información que sus asientos contienen y corresponde al registrador, en tanto responsable de la exactitud de la publicidad que se emite y de la custodia de los archivos que obran a su cargo, apreciar este interés, debiendo las legislaciones garantizar la protección de los derechos de privacidad e intimidad de los ciudadanos, impidiéndose la manipulación directa de los archivos. Debe facilitarse también a los ciudadanos el conocimiento de las peticiones de información sobre sus derechos inscritos. Las presunciones establecidas por la ley en favor de algunas autoridades e incluso de quienes se relacionan profesional mente con el registro para acceder a la información registral, deben ser precisas y en ningún caso deben eliminar o restringir el control por el propio registrador. El principio de publicidad y el impulso a la incorporación de procedimientos tecnológicos seguros y confiables que apoyen la labor jurídica del registrador son compatibles, pero en ningún caso pueden significar vulnerar los derechos a la privacidad o á la intimidad. La integración y el manejo de las bases de datos que contengan información registral requiere impedir su alteración o manipulación fraudulenta, inclusive por el propio registrador. La información que presente el registro debe estar depurada y limitada a los aspectos que sean relevantes desde un punto de vista jurídico para quién se propone adquirir una finca o un derecho sobre ella, lo que constituye una responsabilidad del registrador. Sólo puede crearse una duplica íntegra de la información registral o copiarse ésta para garantizar la salvaguarda y la continuidad del servicio, en caso de contingencia de los archivos. La legislación debe impedir la consecución de registros paralelos, restringiéndose la expedición de la información registral en masa. Excepcionalmente y por razones de interés público, podrá la Administración pública solicitar y obtener este tipo de información.

VIII

Todas estas sugerencias organizativas y gestoras van dirigidas a lograr que un sistema registral de fe pública consiga tres objetivos esenciales.
El primero de ellos consiste en que refleje fielmente los derechos de propiedad inmobiliarios, incluidas sus limitaciones, sean privadas o públicas, bien sea por sí mismo bien gracias al auxilio de otras instituciones (principio del espejo).

El segundo impone la necesidad de que baste la consulta de las inscripciones regístrales vigentes para conocer la titularidad y cargas que afectan a los inmuebles, sin que sea necesario el examen de todas las posibles cadenas de títulos previos (principio de telón).

Finalmente, el tercero exige que el Registro no solo publique sino también garantice la legalidad y certeza de lo publicado, asumiendo las responsabilidades correspondientes en caso de error (principio de aseguramiento).

En La Antigua, Guatemala, a 21 de febrero de 2003.

Esta declaración ha sido firmada por los expertos Registrales de los siguientes
países:

· Brasil
· Colombia
· Cuba
· Chile
· El Salvador
· España
· Guatemala
· Honduras
· México
· Nicaragua
· Paraguay
· Perú
· Puerto Rico
· República Dominicana
· Uruguay
· OEA

El texto de la Declaración fue tomado del sitio web del Centro Académico de Derecho Registral a quien asignamos el crédito por esta valiosa información que puede consultarse igualmente en: http://derechoregistral.com/documentos/Declaracion_de_la_antigua.pdf

Sistemas Registrales

A continuación transcribimos como material de apoyo para los estudiosos del Derecho Registral, la aportación del jurista mexicano Raúl Castellano al XIII Congreso Internacional de Derecho Registral (Punta del Este, Uruguay 19-23 marzo 2001) respecto del tema de los sistemas registrales, dándole todo el crédito por tan meritorio trabajo que será un recurso valioso para los alumnos.



XIII CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL
“GARANTIAS DE LOS DERECHOS REALES MEDIANTE EL SISTEMA DE REGISTRO Y DE SEGURO”


Raúl Castellano.
México


SISTEMAS REGISTRALES.
ANTECEDENTES


El tema sugiere la conveniencia de dar un vistazo al sistema registral de nuestro respectivo país, especialmente en un congreso internacional en el que vale la pena dejar constancia del tratamiento jurídico que se da sobre el particular. Cada país ha creado su propio sistema y, por tanto, hay diferencias; además, también resulta útil repasar, así sea de manera somera, los sistemas registrales de algunos otros países, justamente por las diferencias a que me he referido y, también, desde el punto de vista de la terminología, pues en este campo también hay diferencias, ya que los términos utilizados por cada país no siempre son coincidentes, tan es así, que justamente uno de los temas de este Congreso, va encaminado a formar el Diccionario de Términos de Derecho Registral, de ahí que, por estos motivos, haya considerado pertinente incluirlo a manera de preámbulo.
Es bien sabido que no hay sistemas registrales puros, sino que siempre se encuentran entremezclados, con relaciones e influencias de otros países; y no podría ser de otra manera, en la medida que el sistema registral debe obedecer a lo que disponga el Código Civil respectivo, el cual, también, es peculiar a cada país.
En México, la clasificación más común los divide de acuerdo a dos criterios: A).- por los efectos de la inscripción, o eficacia jurídica; y B).- por la forma de la inscripción.

A).- EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.

En cuanto a los efectos de la inscripción, se pueden dividir en tres sistemas: 1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo.

SISTEMA SUSTANTIVO
Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto significa que la inscripción es un elemento esencial para la adquisición del dominio del inmueble; de no mediar este requisito, el acto jurídico debe reputarse como inexistente. Este sistema encuentra sus antecedentes en la época feudal inglesa en la que las propiedades todas pertenecían a la corona y solamente la persona que apareciera en el Libro-Registro era considerada como propietaria.
En este sistema se da el máximo de eficacia a la inscripción, pues ésta opera el cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. En la actualidad, este sistema solo es aplicado en Australia, en donde sin registro no existe el derecho.
El Sistema Sustantivo, también es conocido con el nombre de Sistema Australiano o de “Acta Torrens”.
Este sistema, que modifica y supera al antiguo Derecho Inglés, se puso en vigor en Africa del Sur en 1858 y el nombre de “Acta o Sistema Torrens”, se debe a que fue Sir Robert Richard Torrens, inmigrante Irlandés, Diputado por Adelaida, Estado Australiano, quien presentó el proyecto para dar seguridad a los títulos de las propiedades.
En Australia había dos clases de títulos: el directo, que provenía directamente de la Corona y era por esto inatacable; y el derivado de ella. Al no existir un sistema de registro, el tráfico inmobiliario se prestaba a toda clase de fraudes, pues se operaba en un ambiente que podíamos llamar de clandestinidad.
El “Sistema Torrens” trató de que todos los títulos fuesen directos, como si provinieran de la Corona y, para ello, estableció el sistema de inmatriculación; es decir, el acceso que por primera vez se tuviera al Registro Público Inmobiliario. Esta inmatriculación, que debemos entender como “el primero de la finca”, era voluntaria, pero una vez efectuada, la finca quedaba sometida al sistema registral. La inscripción en los libros del Registro es constitutiva, y da lugar al nacimiento del Derecho Real.
Esa inmatriculación da certeza a la existencia de la finca de que se trate, así como de su ubicación, superficie, colindancias y otras características; así mismo, acredita el derecho del que inmatricula y lo hace inatacable. De esta manera, se crea un título único y absoluto. El título que pretende crear el “Sistema Torrens”, lo hace inatacable, indestructible e independiente.
El “Sistema Torrens” trata de hacer perfecto el derecho del titular, cruzando los aspectos legales con lo físico, pues el procedimiento de inmatriculación supone la intervención de juristas, así como de técnicos que en este caso lo son los ingenieros topógrafos. Después de operada la inmatriculación se hace una publicación que contenga los datos de la finca, así como los del titular del derecho, el título mismo y los planos relativos a dicha finca, y se concede un término para que quién tenga interés jurídico se oponga. Vencido el término, se hace el registro o inmatriculación de la finca y se redacta el Certificado del Título (Deed).
El título se expide en nombre del Estado y es irrevocable; al documento se le incorporan los datos descriptivos de la finca y los derechos del titular, y viene a constituir prueba y soporte de la propiedad. El interesado es provisto de un certificado de título, que no tiene un efecto real, sino que constituye una prueba prima facie de la propiedad. La prueba definitiva la constituye la correspondencia con los asientos que obren en el Libro-Registro.
Otra de las características del Sistema Australiano, es la constitución de un Fondo de Seguro a cargo del propio Registro, que es recaudado como un porcentaje que deben pagar los particulares que obtienen el registro inicial. Este Fondo de Seguro fue incorporado al sistema por el propio Torrens quien vio la posibilidad de que algunos propietarios se pudieran ver privados de sus fincas no obstante la inatacabilidad del título inscrito, a consecuencia de algún error en la investigación de los títulos o de las superficies, ya que una registración inicial se puede producir con perjuicio del auténtico propietario, el cual puede obtener una indemnización.
Al Sistema Torrens o Sistema Australiano ha sido criticado por la falta de intervención notarial en las transmisiones y constituciones de derechos reales inmobiliarios, porque la ausencia de esa intervención puede producir imperfecciones y posibles falsedades.
SISTEMA CONSTITUTIVO.
En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurídico, en este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripción en el Registro Público. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripción no es potestativa sino obligatoria. Los códigos civiles de Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del siglo pasado (siglo XX). La característica de este sistema estriba en que atiende por una parte al título y a la causa de la adquisición que se plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se trasmite el dominio, lo cual ocurre a través de la inscripción en el Registro Público. Es de señalarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los datos que se consignen en el folio real para describir la finca, como sería la superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.
SISTEMA DECLARATIVO
En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la inscripción en el Registro Público o de traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos contra terceros deberá hacerse la inscripción.
La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisión, modificación o extinción de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en el título o documento que se presenta a dicho Registro. Ese es el sistema que impera en México desde 1870 hasta la actualidad; el artículo 3008 del Código Civil señala: “La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos declarativos”. A este respecto, la Suprema Corte de Justicia, ha sentado jurisprudencia en el sentido de que la inscripción tiene efectos declarativos y no constitutivos, pues los derechos provienen del acto jurídico pero no de la inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.
Siendo la inscripción en el Registro, de carácter voluntario y a petición de parte, en el sistema mexicano rige lo que llamamos “principio de rogación”, esto es, que el registrador actúa a petición del particular o del fedatario público y no puede actuar de oficio aunque conozca el acto que dé lugar al cambio de asientos registrales. El Sistema Declarativo también es observado, entre otros países, por Francia y España. España establece como excepción al Sistema Declarativo, el caso de la hipoteca, que, para que quede válidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito en el Registro Público de la Propiedad (Artículo 1875 del Código Civil y relativos de la Ley Hipotecaria). Lo anterior se ha prestado a confusiones, pues siendo el sistema registral mexicano, derivado del español, se ha pensado que tiene también un carácter mixto, esto es, declarativo y constitutivo, pues el Artículo 2919 de nuestro Código Civil establece que la hipoteca necesita siempre de registro; en el caso mexicano se necesita, en efecto, del registro pero, “para que produzca efectos contra tercero”; lo cual es muy distinto del alcance que tiene el Artículo 1875 del Código Civil Español, que establece que la hipoteca necesita de la inscripción en el Registro “para que quede validamente constituido”. En México, si la hipoteca no es inscrita en el Registro Público, solo produce efectos entre quienes lo otorguen y no contra terceros.
Otro de los principios fundamentales que rigen al sistema registral mexicano es el de prioridad o prelación. Este principio da seguridad al derecho contenido en el documento presentado ante el Registro, pues la fecha de presentación del documento determina su preferencia. Existe un axioma que tiene propiamente validez universal que sostiene que “prior tempore, potior jure” que en nuestro sistema se transforma en “primero en registro, primero en derecho”. Lo anterior establece lo que llamamos impenetrabilidad registral, esto es, que dos derechos no pueden simultáneamente ocupar el mismo lugar y preferencia. Pueden coexistir derechos iguales, pero la preferencia no puede ser la misma, o sea, que aunque sean iguales, no pueden tener el mismo rango. El ejemplo mas claro es el caso de la hipoteca sobre el inmueble en la que puede existir el mismo derecho, pero una quedará en primer lugar y la otra en segundo. En caso de la coexistencia de derechos iguales presentados al Registro para su inscripción, se aplica el principio de prelación, es decir si hubiere por ejemplo, dos compraventas sobre el mismo inmueble tendrá prioridad la que se ha inscrito primero, conforme lo dispone el Artículo 2266 del C.C. al señalar que “si la cosa vendida fuera inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado...”

B).- FORMA DE LA INSCRIPCIÓN

En cuanto a la forma de la inscripción, existen tres sistemas: personal, de folios y de libros.

1).- SISTEMA PERSONAL
En el sistema personal existe un Registro Único por cada persona física o moral, en el que se inscriben todas las garantías prendarias sobre bienes presentes o futuros, cualesquiera que sea su forma jurídica o de validez.
Este es un sistema de transcripción, en donde el documento se archiva o se copia íntegramente en los libros del Registro.
Ese Registro Único está previsto en el Libro Noveno del Código de Comercio que es aplicable en casi todos los Estados de la Unión Americana; la excepción la constituye el Estado de Louisiana que, como es sabido, desde que fue colonia francesa adoptó el Código de Napoleón (1804) y aun conserva algunas disposiciones que encuentran sus antecedentes en ese cuerpo de leyes aunque la tendencia se inclina hacia acomodarse dentro del sistema judicial norteamericano.
En el Registro Único se anota la prenda general de bienes muebles, presentes o futuros, sin que haya necesidad de detallar o identificarlos. Por otra parte, sirve de aviso a terceros de las deudas prendarias de la persona, así como de sus prioridades.

2.- SISTEMA DE FOLIOS
El sistema de folios, se utiliza en México, Distrito Federal, y en un buen número de Estados de la República; en otros, aun siguen llevando el obsoleto sistema de libros. En el Registro Público de la Ciudad de México se utilizan cuatro tipos de folios, a saber: A). Real de Inmuebles; B). Real de Muebles; C). Personas Morales y D). Auxiliar. (art.17).
El Folio Real, que hasta la fecha se utiliza, es un tríptico de cartulina, del que se emplean cuatro caras; la primera, la constituye la carátula y tres partes más. En la primera se anotan los cambios de propietario; en la segunda, los derechos y gravámenes reales; en la tercera las anotaciones preventivas.
a) La carátula del Folio Real de Inmuebles. Es utilizada para anotar los datos generales de identificación y descripción del inmueble, ubicación, denominación, si la tiene, con sus características, tales como superficie, rumbos, medidas y colindancia.
b) Real de Muebles. En la carátula de este Folio se anotan los datos de identificación del mueble, con sus características, y lugar donde deben estar los Bienes. En las otras tres partes se anotan, en la primera, las inscripciones de ventas condicionales o contratos de compraventa sujetos a condición resolutoria o con reserva de dominio; en la segunda, las prendas o garantías reales (art. 2858 del C.C.), o hipoteca y, en la tercera, las anotaciones preventivas.
c) Personas Morales. Debo aclarar, que este folio es utilizado en el Registro de Comercio, por lo que, no pertenece al ámbito de Inmuebles. En la carátula de este Folio, se anotan los datos de identificación de la sociedad o asociación civil, que lo constituyen, la denominación, el capital y el objeto. En las otras tres se anotan, en la primera, la constitución; en la segunda, las reformas a los estatutos y, en la tercera, el nombramiento y revocación de administradores o apoderados. Durante la administración de 1997 a 1999, en el Registro Público de la Ciudad de México, se diseñaron formas de folios, así como hojas de inscripción, certificados y constancias, con 14 medidas de seguridad que hacen imposible su falsificación, lo que sin duda alguna hubiera contribuido de manera muy importante a combatir la corrupción; no obstante esto, por razones que se desconocen, se detuvo su utilización y, hasta la fecha, no han sido utilizadas; esto ha sido sólo una parte de las acciones que significaron la suspensión de la modernización de ese Registro.
3). LIBROS
En el sistema de libros se anotan o inscriben los “ títulos “; los libros también son conocidos como “protocolos“ donde el Notario o Escribano asienta el contrato que crea, trasmite, modifica o extingue los Derechos Reales sobre el inmueble o respecto de la posesión.

SISTEMA DE SEGURO DE TÍTULO

Antonio Moro Serrano, según lo señala José Manuel García García, en su obra “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”, hizo un estudio referido a los Estados Unidos de Norteamérica, que es sin duda alguna el país mas representativo, atendiendo a su población de mas de doscientos millones de habitantes, en donde se sigue el sistema de seguro de título, por lo que merece repasarlo, y nos dice que el sistema que se aplica generalmente, es el denominado de “recording”, que es un registro de documentos, con influencia del sistema francés antiguo. Este sistema puede variar de lo no inscrito respecto al titular que inscribe. La inscripción no es constitutiva ni tampoco tiene efectos de presunción de exactitud.
El sistema de los Estados Unidos de América tiene influencia del sistema francés antiguo, y así es pues en el moderno, que fue reformado en 1955, la evolución permitió un mejor funcionamiento en la práctica al haberse creado un fichero real inmobiliario, lo que hace posible que funcione el principio de oponibilidad.
El principio de oponibilidad que funciona en Francia, después de la implantación del fichero real inmobiliario de 1955, no se puede aplicar en los Estados Unidos, pues su sistema carece de folio real, lo cual viene a constituir un problema en cuanto a la falta de claridad. En el Registro se archivan los documentos, y cuando se produce una transmisión de la propiedad, hay que hacer una búsqueda complicada para saber si existen o no cargas, y si la titulación anterior es válida y guarda concatenación o tracto sucesivo.
Debido a los problemas y errores que pueden presentarse en este sistema, a los que me referiré mas adelante, es precisamente la razón por la cual el sistema se complementó con un seguro de título que ofrecen las compañías aseguradoras.
El sistema de seguro de título es una garantía sobre el título. Es una protección a través de una indemnización monetaria que protege los derechos de titularidad. El seguro que protege los derechos que se han trasmitido al comprador de la propiedad transferida, puede equipararse a un contrato de indemnización, pues en caso de pérdida de la propiedad, el asegurado tiene derecho a una compensación en dinero.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL SISTEMA DE TÍTULO
Según Roca Sastré sostiene que “la fe pública registral actúa incrustada en el título”, y señala ventajas y desventajas del Sistema:
VENTAJAS:
1.- La inatacabilidad del título protege a los terceros adquirentes.
2.- Esa seguridad afirma el valor de la propiedad.
3.- El público conoce las fincas con nitidez.
4.- El sistema hace posible las adquisiciones a: “non domino” y garantiza al expoliado con un seguro que se establece para el caso de que sea privado de su derecho y.
5.- Facilita la contratación.
DESVENTAJAS:
1.- La inatacabilidad del título puede perjudicar al verdadero propietario, que ignorara que había sido desposeído, por no haber tenido conocimiento de las publicaciones hechas.
2.- El verdadero propietario con buena titulación realmente no necesita del crisol del Registro Público.
3.- El propietario con título defectuoso no tiene acceso al Registro Público.
4.- El titulo real (realidad física y jurídica), es fácilmente falsificable.
5.- El título real movilización excesivamente la propiedad territorial.
6.- La contratación se lleva a cabo privadamente, o sea fuera del control notarial, lo cual es un inconveniente dada la ignorancia media general de las personas que deben otorgar los actos jurídicos.
7.- La centralización en el Registro puede provocar una congestión y diversas irregularidades.
Otra desventaja que añadiríamos al primer punto, es la que surge de las excepciones consideradas por el Sistema Torrens, con respecto a la inatacabilidad del título, pues estas vulneran la propia inatacabilidad del documento.
Continuando con las desventajas o críticas al Sistema, debe señalarse que, al no contar el sistema de “recording” con el sistema de folio real, se convierte en una verdadera “selva”, debido a la falta de claridad y en la que necesariamente hay que buscar e indagar interminablemente los antecedentes de la finca. En el “recording”, como ya lo comentamos se archivan los documentos, pero al haber una nueva transmisión, hay que hacer una búsqueda exhaustiva para saber si existen o no cargas, así como la valides de la titulación. La investigación resulta tan difícil, que en la práctica hay abogados especializados en la búsqueda de datos registrales, a los que se le llama “abstractors”, no obstante lo cual pueden producirse errores y aparecer derechos preferentes, razón por lo que el sistema se complementa con el seguro del título.
El seguro cubre una serie de riesgos como son: un defectuoso examen de la titulación; las restricciones de la propiedad que hubiesen podido descubrir si el asegurado hubiese inspeccionado el inmueble; los defectos que no se ponen de manifiesto al examinar el registro o el mismo inmueble.
El pago de la póliza se hace en una sola exhibición y funciona por todo el tiempo en que se mantenga la titularidad. El costo de la póliza representa menos del 1% del precio de compra –entre el 0.5% y el 0.7%- que si se compara con el costo que tiene acudir con el Notario en México. Podemos decir que si se acude al Notario, se debe calcular que hay que pagar alrededor del 2% sobre el precio pactado en la compraventa del inmueble, mas los gastos y honorarios del Notario. El costo en la ciudad de México para cerrar una operación de compraventa, puede ir del 5% al 7% del valor de la operación.
En los Estados Unidos de América, las compañías emisoras de títulos, hacen funciones semejantes, a las del Notario en México. Estas empresas son responsables del pago de impuestos, responsables de recibir los contratos y los depósitos en dinero hechos por las partes transfieren la propiedad, pagan las comisiones entre los agentes inmobiliarios y elaboran las escrituras después del acuerdo entre vendedor y comprador. Parte del seguro del título para el nuevo propietario, también pueden otorgar una póliza de préstamo, para lo cual se constituye una hipoteca sobre el propio inmueble adquirido, cosa que por lo regular sucede ante las bajas tasas de intereses que rigen en el mercado inmobiliario, y las ventajas fiscales que se pueden obtener a través de deducciones impositivas.
Como hemos visto, resulta un sistema muy complejo y los costos pueden resultar mayores, y por ser el sistema tan rudimentario, no soluciona los problemas inmobiliarios, pues a lo mas que puede aspirar el adquirente es a recibir una indemnización en dinero, en caso de perder la finca, pero no mantiene la propiedad, que es lo que resuelven o tratan de resolver sistemas registrales con mayor desarrollo.
García García define al sistema de seguro de título como un “parche” que obedece justamente al hecho de no ser un sistema adecuado.
Por todos esos problemas, en algunos estados de la Unión Americana se ha implantado, o tratado de implantar el sistema Australiano de “Acta Torrens”. Han contrapuesto este sistema de derechos (Registry of Titles) al sistema de “recording” ya mencionado o registro de documentos (Registry of Deeds).
Antonio Moro nos dice que la diferencia fundamental entre el Sistema Torrens o Australiano, y el de los Estados Unidos de América, es que el procedimiento de registro inicial o inmatriculación, tiene en Australia un carácter exclusivamente registral y, en cambio, en Estados Unidos termina con una decisión judicial, aunque la tramitación inicial y ulterior corresponda al registrador. Este país sigue los principios del Common Loaw que tiene como fuente formal del Derecho a la Sentencia Judicial. Este punto responde a la diferencia existente entre el Common Loaw y los Sistemas Romanistas para concebir el Derecho.
Veinte estados de la Unión Americana introdujeron el sistema “Torrens” en lugar del de “recording”, aun cuando solo dieciséis lo conservan y son: California, Carolina del Norte, Colorado, Dakota del Norte y del Sur, Georgia, Hawai, Illinois, Massachusetts, Minnesota, Nebraska, Nueva York, Ohio, Oregón, Virginia y Washington. Los cuatro estados que lo han derogado expresa o tácitamente son Mississippi, Carolina del Sur, Tennessee y Utah. El propio García García explica esta situación señalando que la aplicación del sistema es desigual, pues al ser voluntaria la registración, el sistema “Torrens” convive en muchos estados con el de “recording”.

COMENTARIOS FINALES

No me cabe la menor duda en cuanto que los sistemas registrales más avanzados como serían los casos de México, España y Francia, entre muchos otros, son notoria e indiscutiblemente mejores que el sistema de seguro de título, pues por lo complicado del sistema registral de “recording” hubieron que “parchar” el defecto con el seguro que, como hemos visto, solamente ofrece una compensación en dinero, a quien perdiera su derecho.
A diferencia de lo anterior, nuestro sistema de registro garantiza los derechos reales del titular, es decir, garantiza el señorío sobre la cosa, que se traduce en la conservación de la finca que, constituye una defensa del concepto romano clásico del derecho de propiedad, que es el Derecho Real por excelencia, al que están subordinados todos los demás, tal y como esta concebido en nuestro Derecho Civil.
No obstante que el Derecho Civil ha evolucionado como otras ramas del Derecho y que esta evolución ha impuesto modalidades al derecho de propiedad, como en el caso mexicano, el ocurrido a consecuencia de la Revolución de 1910, la Constitución de 1917 plasmó los postulados de aquel movimiento social imponiendo en su art. 27 el concepto social de la propiedad; sin embargo, la propiedad privada no ha variado en su esencia desde el concepto que se tenia de ella en el Derecho Romano que, por cierto, también y desde entonces imponía limitaciones como el derecho de luz. El Derecho de Propiedad sigue siendo el mas completo que el hombre pueda ejercer sobre una cosa. El propietario goza, con la exclusión de otro, de todas las ventajas que su cosa es susceptible de proporcionar.
Raúl Castellano
México
BIBLIOGRAFIA
· Derecho Notarial y Derecho Registral.Carral y de Teresa. Editorial Porrúa, 1998 15 Edición.
· Derecho Registral.Pérez Fernández del Castillo Bernardo.Editorial Porrúa, 1997 6ª. Edición.
· Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario.García García.Editorial Cívitas, 1988 1ª. Edición.
· Procedimiento Registral de la Propiedad. Colin Sánchez.Editorial Porrúa, 1999 4ª. Edición.
· Derecho Registral. Pérez Fernández del Castillo Othón.Universidad Nacional Autónoma de México, 1993 2ª. Edición.


Reiteramos el mérito y reconocimiento a esta importante aportación a la doctrina del Derecho Registral por parte del jurista mexicano Raúl Castellano.
Este texto puede consultarse en su formato original en: http://samoullier.com/Registros.pdf

martes, 15 de abril de 2008

Constancias y anotaciones en el protocolo. Parte 2

En relación al tema de las ACTAS NOTARIALES, la Ley del Notariado del Estado de Yucatán (LNEY) contempla diversas anotaciones marginales que deben asentarse al margen de las actas plasmadas en el libro de protocolo de la notaría pública. Dichas anotaciones marginales son las siguientes:

ANOTACIÓN MARGINAL DE RESUMEN DEL ACTA NOTARIAL.- Al margen de cada acta notarial se repetirá su número en guarismos, y se hará mención de los nombres de los otorgantes y de la clase de actos o contratos que contenga.- (Art. 96 LNEY). Una muestra de este tipo de anotación marginal sería la siguiente:

ACTA NUM. 125.
14 DE MARZO DE 2005.
Escritura pública en la cual la “Comisión Ordenadora del Uso del Suelo del Estado de Yucatán” formalizó los siguientes otorgamientos: A) Urbanización del predio originalmente identificado como tablaje número 17,832 de esta ciudad de Mérida, Yucatán, para quedar en lo subsecuente como predio urbano número 654 de la calle 167 de la colonia Nueva San José Tecoh, de esta ciudad de Mérida, Yucatán; y b) División en ciento noventa y seis partes del predio urbano mencionado.

ANOTACION MARGINAL DE AUTORIZACION DE ACTA.- Después de haber cumplido los requisitos previos, el Notario ante cuya fe haya pasado el acto o contrato, extenderá al margen de las escrituras razón de su autorización, con mención de la fecha y el lugar de ésta. (Art. 97 LNEY). Una muestra de dicha anotación marginal sería la siguiente:

AUTORIZACION.- Cumplidos todos los requisitos legales previos autorizo la presente escritura, en la ciudad de Mérida, Yucatán, México, a los quince días del mes de marzo del año de dos mil siete.

ANOTACIÓN MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE TESTIMONIO.- Se expresarán también al margen de la escritura, la fecha en que se expidan los testimonios, el número de hojas que contengan y la persona para quien se extiendan, así como cualquier circunstancia que ocurra y que se considere conveniente recordar. (Art. 98 LNEY). Una muestra de este tipo de anotación marginal sería la siguiente:

EXPEDICIÓN DE UN PRIMER TESTIMONIO.- Con fecha veintiuno de mayo del año de dos mil cinco, constante de ochenta y nueve hojas útiles y a solicitud de la “Comisión Ordenadora del Uso del Suelo del Estado de Yucatán” expedí el primer testimonio de esta escritura en Mérida, Yucatán.

ANOTACIÓN MARGINAL DE INSCRIPCIÓN EN LAS OFICINAS REGISTRALES.- Será también objeto de anotación marginal, un extracto que el Notario hará de las inscripciones puestas por el Registro Público de la Propiedad, al calce de los testimonios (Art. 99 LNEY). Una muestra de esta anotación marginal sería la siguiente:

INSCRIPCIONES.
Bajo el número quinientos sesenta y seis mil cuatrocientos setenta y nueve, partida décima, a folios trescientos veinticuatro del Tomo Trescientos Noventa “C”, Volumen Primero, de Fincas Urbanas del Libro Primero del Registro Público de la Propiedad del Estado se tomó razón de la urbanización respecto del tablaje número 17,832 diecisiete mil ochocientos treinta y dos del polígono de Chuburná, Núcleo Tecoh de esta ciudad, quedando como predio urbano número seiscientos cincuenta y cuatro de la calle ciento sesenta y siete de la colonia Nueva San José Tecoh de esta ciudad.- Mérida, Yucatán, a doce de junio del año de dos mil cinco.

Constancias y anotaciones en el protocolo. Parte 1

De conformidad con lo dispuesto por la Ley del Notariado del Estado de Yucatán (LNEY), podemos distinguir las siguientes constancias y anotaciones que deben contener los libros del protocolo de un notario público.

CONSTANCIA DE AUTORIZACION.- Esta se imprime por el Consejo de Notarios del Estado, a través de su Presidente y debe constar en la primera y última página de cada uno de los libros del protocolo (Art. 74 LNEY). Una muestra de dicha constancia sería la siguiente:

“ABOGADO CARLOS ALBERTO GAMBOA Y GAMBOA, PRESIDENTE DEL CONSEJO DE NOTARIOS DEL ESTADO DE YUCATAN.
CERTIFICO: Que este Libro, contiene trescientas fojas útiles, y que en cumplimiento a lo dispuesto por el artículo setenta y cuatro de la Ley del Notariado del Estado de Yucatán en vigor, lo autorizo debidamente, poniendo esta constancia, en su primera y última página, y el sello del Consejo de Notarios en cada hoja.
Servirá para el Volumen "A" del Tomo Vigésimo, que en cuatro volúmenes, se lleva en la Notaría Pública Número Ochenta y Uno, ubicada en el predio urbano número trescientos veintitrés de la calle sesenta y dos de esta ciudad de Mérida, Yucatán, a cargo del Abogado Jorge Carlos Estrada Avilés. Mérida, Yucatán, a diez de agosto del año de dos mil seis.”

CONSTANCIA DE APERTURA DE TOMO DEL PROTOCOLO.- Al pie de la autorización puesta por el Consejo de Notarios, el notario público pondrá en cada tomo de su Protocolo, constancia de la fecha de su apertura, autorizándola con su firma y con su sello y expresando en ella el número de la Notaría y su nombre completo. Si se llevan simultáneamente dos o más volúmenes, la autorización se asentará en todos ellos. (Art. 75 LNEY). Una muestra de dicha constancia sería la siguiente:

“ABOGADO JORGE CARLOS ESTRADA AVILES, Notario Público del Estado, en ejercicio, Titular de la Notaría Número Ochenta y Uno, con residencia en Mérida, Yucatán.
C E R T I F I C O: Que con esta fecha, abro este Volumen "A" del Tomo Vigésimo del Protocolo que se lleva en la Notaría Pública Número Ochenta y Uno del Estado de Yucatán.
Y en cumplimiento a lo dispuesto por el artículo setenta y cinco de la Ley del Notariado del Estado de Yucatán en vigor, se asienta esta constancia de apertura, en Mérida, Yucatán, a los diez días del mes de agosto del año de dos mil seis.”

CONSTANCIA DE CIERRE DE TOMO DEL PROTOCOLO.- El día en que concluyeran las páginas de cada volumen, se asentará, fechará y sellará inmediatamente después de la última acta constancia de cierre de dicho volumen, que firmará el Notario (Art. 76 LNEY). Una muestra de dicha constancia sería la siguiente:

“ABOGADO JORGE CARLOS ESTRADA AVILES, Notario Público del Estado, en ejercicio, Titular de la Notaría Número Ochenta y Uno, con residencia en Mérida, Yucatán.
C E R T I F I C O: Que con esta fecha, cierro este Volumen "A" del Tomo Décimo Noveno del Protocolo que se lleva en la Notaría Pública Número Ochenta y Uno del Estado de Yucatán, habiéndose inutilizado las páginas doscientos noventa y ocho y doscientos noventa y nueve.
Y en cumplimiento a lo dispuesto por los artículos setenta y seis y setenta y siete de la Ley del Notariado del Estado de Yucatán en vigor, se asienta esta constancia de cierre, en Mérida, Yucatán, a los diez días del mes de agosto del año de dos mil seis.”


CONSTANCIA DE SER EXACTA LA RAZÓN DE CIERRE DE TOMO DEL PROTOCOLO.- Agotados el volumen o volúmenes del tomo corriente y puesta la constancia de cierre a que se refiere el Artículo 76 de la LNEY, el Notario llevará personalmente dichos volúmenes al Consejo de Notarios para que el Presidente del mismo extienda en aquéllos certificación de ser exacta la razón de cierre en cada libro, autorizando esta nota con su firma y el sello del Consejo de Notarios. Los libros de que se trata, serán devueltos al Notario, después de haber sido inutilizadas las hojas que hubieren quedado en blanco. (Art. 86 LNEY). Una muestra de dicha constancia sería la siguiente:

“ABOGADO CARLOS ALBERTO GAMBOA Y GAMBOA, PRESIDENTE DEL CONSEJO DE NOTARIOS DEL ESTADO DE YUCATAN.
CERTIFICO: Ser exacta la razón de cierre que antecede.
Mérida, Yucatán a los diez días del mes de agosto del año de dos mil seis.”

CONSTANCIA DE CIERRE ANUAL.- El día primero de cada año todos los Notarios pondrán en el tomo corriente de su Protocolo, a continuación de la última acta levantada, constancia del número total de escrituras que hubiesen autorizado durante el año anterior, haciendo mención del número de escrituras pendientes de autorización. El Notario que llevare dos o más volúmenes, pondrá en cada uno de ellos dicha constancia. (Art. 84 LNEY). Una muestra de dicha constancia sería la siguiente:

“ABOGADO JORGE CARLOS ESTRADA AVILES, Notario Público del Estado en ejercicio, Titular de la Notaría Número Ochenta y Uno, con residencia en esta Capital.
Con fundamento en el artículo ochenta y cuatro de la Ley del Notariado en vigor, se hace constar: que durante el año de dos mil seis se otorgaron ciento noventa y nueve escrituras públicas, levantadas en el Tomo Décimo Noveno Volúmenes "A", “B”, “C” y “D”; autorizándose ciento noventa escrituras y quedando pendientes de autorizar nueve escrituras, que son: en el Tomo Décimo Noveno Volumen "A", la número ciento cuarenta y nueve; en el Tomo Décimo Noveno Volumen “B”, las números ciento treinta y uno y ciento cuarenta y cinco; en el Tomo Décimo Noveno Volumen “C” la número ciento veintisiete; en el Tomo Vigésimo Volumen "A" la número ciento noventa y siete; en el Tomo Vigésimo Volumen “B” la número ciento noventa y ocho; en el Tomo Vigésimo Volumen “C”, la número noventa; y en el Tomo Vigésimo Volumen “D”, las números ciento noventa y uno y ciento noventa y nueve.”
Mérida, Yucatán, al día uno de enero del año de dos mil siete.”

domingo, 13 de abril de 2008

Responsabilidad notarial. Parte 3. Fiscal


En estos apuntes que son con los que concluimos el tema de la responsabilidad notarial abordaremos la responsabilidad fiscal del notario, debiendo señalar que no obstante que los notarios públicos no reciben ningún beneficio económico o emolumento, sin embargo la legislación fiscal le impone la obligación de calcular y enterar el pago de diversos impuestos en aquellas operaciones en las que intervienen, haciéndolo solidariamente responsable con el contribuyente del cumplimiento de sus obligaciones fiscales, lo que denota la alta responsabilidad - no retribuida en modo alguno por el fisco - cargo de estos fedatarios.

Podemos distinguir las siguientes responsabilidades fiscales.

1. RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES.

2. RESPONSABILIDAD RELACIONADAS CON EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.

3. RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.

4. RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES.

Pasemos a tratar cada una de ellas.

RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES.- El Código Fiscal de la Federación (CFF) establece varias obligaciones a cargo de los notarios públicos, relacionadas con el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) que opera el Servicio de Administración Tributaria (SAT).

A) Obligación de cerciorarse de la inscripción o cancelación de la solicitud correspondiente al R.F.C. de aquellas operaciones en las que hubiera intervenido, como se desprende del artículo 27 del CFF, cuando establece:

"Los fedatarios públicos exigirán a los otorgantes de las escrituras públicas en que se haga constar actas constitutivas, de fusión, escisión o de liquidación de personas morales, que comprueben dentro del mes siguiente a la firma que han presentado solicitud de inscripción, o aviso de liquidación o de cancelación, según sea el caso, en el registro federal de contribuyentes, de la persona moral de que se trate, debiendo asentar en su protocolo la fecha de su presentación; en caso contrario, el fedatario deberá informar de dicha omisión al Servicio de Administración Tributaria dentro del mes siguiente a la autorización de la escritura."

B) Obligación de solicitar y cerciorarse de la coincidencia de la clave de RFC con la que aparezca de la cédula de identificación fiscal del contribuyente que comparezca ante el notario público, como se desprende del mismo art. 27 del CFF, cuando dice:
"Asimismo, los fedatarios públicos deberán asentar en las escrituras públicas en que hagan constar actas constitutivas y demás actas de asamblea de personas morales cuyos socios o accionistas deban solicitar su inscripción en el registro federal de contribuyentes, la clave correspondiente a cada socio o accionista o, en su caso, verificar que dicha clave aparezca en los documentos señalados. Para ello, se cerciorarán de que dicha clave concuerde con la cédula respectiva."

C) Obligación de presentar declaración informativa de operaciones consignadas en su protocolo, como se deduce del mismo art. 27 del CFF, que dispone:

"Cuando de conformidad con las disposiciones fiscales los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios deban presentar la información relativa a las operaciones consignadas en escrituras públicas celebradas ante ellos, respecto de las operaciones realizadas en el mes inmediato anterior, dicha información deberá ser presentada a más tardar el día 17 del mes siguiente ante el Servicio de Administración Tributaria de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita dicho órgano.
"La declaración informativa a que se refiere el párrafo anterior deberá contener, al menos, la información necesaria para identificar a los contratantes, a las sociedades que se constituyan, el número de escritura pública que le corresponda a cada operación y la fecha de firma de la citada escritura, el valor de avalúo de cada bien enajenado, el monto de la contraprestación pactada y de los impuestos que en los términos de las disposiciones fiscales correspondieron a las operaciones manifestadas."

RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR).- Respecto del Impuesto sobre la Renta, las principales obligaciones del notario público derivan de los ingresos de las personas físicas por las enajenaciones de bienes inmuebles en las que intervengan, estableciéndose dichas obligaciones en los artículos 154 tercer párrafo y 154-Bis tercer párrafo de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), así como en los supuestos de adquisición de bienes previstos en el artículo 157 segundo párrafo de la citada LISR, que disponen:

"Art. 154.- ...
"En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Asimismo, dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior."
"Art. 154-Bis.- ...
"En el caso de operaciones consignadas en escrituras públicas, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el pago a que se refiere este artículo bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas a que se refiere el mismo en el mismo plazo señalado en el tercer párrafo del artículo 154 de esta Ley."

"Art. 157.- ...
"En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas. Asimismo, dichos fedatarios, a más tardar el día 15 de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior."

RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA).- Al igual que en las legislaciones precedentes en el caso del Impuesto al Valor Agregado (IVA) la Ley (LIVA) de la materia establece la obligación de calcular y enterar el IVA en las operaciones de enajenación de inmuebles en las que intervenga el notario, porlas que se deba pagar este impuesto, como dispone el artículo 33 segundo párrafo de la LIVA.

"Art. 33.- ...
"Tratándose de enajenación de inmuebles por la que se deba pagar el impuesto en los términos de esta Ley, consignada en escritura pública, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura, en la oficina autorizada que corresponda a su domicilio. Lo dispuesto en este párrafo no es aplicable en el caso a que se refiere el artículo 1o.-A, fracción I de esta Ley."

RESPONSABILIDADES RELACIONADAS CON EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (ISAI).- El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles es un impuesto local que establecen las leyes fiscales, en este caso municipales, imponiendo la misma responsabilidad solidaria de los notarios en las operaciones de enajenación de inmuebles en las que intervengan e igualmente imponiéndoles la obligación del cálculo y entero de dicho impuesto.

En este caso debemos contemplar dos tipos de normas, la primera contenida en la Ley General de Hacienda para los Municipios del Estado de Yucatán, aplicable a aquellos municipios que carezcan de su propia Ley de Hacienda y las de aquellos municipios que cuenten con su propia Ley de Hacienda, que deberá aplicarse en todo caso y en en estos apuntes a manera de ejemplo citaremos la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida.

La Ley General de Hacienda para los Municipios del Estado de Yucatán establece en su artículo 39 lo siguiente:

"ARTÍCULO 39.- En las adquisiciones que se hagan constar en escritura pública, los notarios, jueces, corredores y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad, lo enterarán mediante declaración en la Tesorería Municipal y lo harán constar en la escritura respectiva. En los demás casos los contribuyentes pagarán el impuesto mediante declaración ante la misma Tesorería. Se presentará declaración por todas las adquisiciones, aún cuando no haya impuesto a enterar."

Por su parte la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, en su artículo 59 establece:

"ARTICULO 59.- Los fedatarios públicos y las personas que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán manifestar a la Dirección de Finanzas y Tesorería Municipal, por duplicado, dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha del acto o contrato, la adquisición de inmuebles realizadas ante ellos, expresando:
I.- Nombres y domicilios de los contratantes.
II.- Nombre del fedatario público y número que le corresponda a la notaría o escribanía. En caso de tratarse de persona distinta a los anteriores, con funciones notariales, deberá expresar su nombre y el cargo que detenta.
III.- Firma y sello, en su caso, del autorizante.
IV.- Fecha en que se firmó la escritura de adquisición del inmueble o de los derechos sobre el mismo.
V.- Naturaleza del acto, contrato o concepto de adquisición.
VI.- Identificación del inmueble.
VII.- Valor catastral vigente
VIII.- Valor de la operación consignada en el contrato.
IX.- Liquidación del impuesto
A la manifestación señalada en este articulo, se acumulará copia del avalúo practicado al efecto. Cuando los fedatarios públicos y quienes realizan funciones notariales no cumplan con la obligación a que se refiere este articulo, serán sancionados con una multa de diez salarios mínimos."

Como puede verse de todos los apuntes vinculados al tema de las responsabilidades notariales, la investidura del fedatario y la calidad de su intervención está en relación directamente proporcional a su responsabilidad en el desempeño de su función de otorgar certeza y proporcionar seguridad jurídica a la sociedad.

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